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Mercado está penalizando FIIs de logística com caso Americanas?

Entre as 20 maiores quedas do IFIX em janeiro, segmento aparece entre os maiores tombos, segundo o TradeMap.

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O índice com os fundos imobiliários mais negociados da B3, IFIX, encerrou janeiro em queda de 1,6% – puxado pelo desempenho negativo dos fundos de tijolo (cujo portfólio é composto por imóveis físicos, entre eles os galpões de logística). E o caso Americanas(AMER3) é apontado como um catalisador para esse mau desempenho do segmento.

Com ainflaçãotendo voltado ao campo positivo após três meses consecutivos deflacionários no ano passado (julho-agosto-setembro), os FIIs acabam sentindo mais os efeitos, uma vez que o investidor “liga muito o preço da cota com os rendimentos”, segundo apontou Gabriel Barbosa, especialista em fundos imobiliários e sócio da gestora TRX Investimentos.

Já os fundos imobiliários de “papel” (que investem em títulos de dívida imobiliária, como CRIs, os Certificados de Recebíveis Imobiliários) foram em movimento oposto dado que o cenário de juros ainda mantidos em alta (13,75% ao ano) dado a inflação se manter persistente no país acabam por remunerar melhor os seus cotistas.

“Muitos fundos começaram a divulgar rendimentos melhores ligados a volta da inflação e isso impactou positivamente os fundos de papel”.

Gabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS

A afirmação se refere ao fato de fundos de papel que investem em ativos com lastro imobiliário terem como indexador índices que medem a inflação, como o IPCA ou IGP-M. O Certificado de Depósito Interbancário(CDI)também é um indexador comum no segmento, mas ele acompanha a taxa básica de juros.

Os fundos de logística – que integram a categoria “tijolo” – estão entre os que puxaram para baixo o IFIX no primeiro mês do ano, segundo levantamento do Trade Map.

O caso Americanas (AMER3) é visto como um catalisador para o mau desempenho do segmento, segundo o especialista da TRX. O rombo fiscal que já soma R$ 47,9 bilhões afetou os FIIs expostos a varejista, a exemplo do FII Max Retail (MAXR11), cujas cotas amargaram queda de 21% em janeiro.

Recentemente, o fundo informou ao mercado através do BTG Pactual, seu administrador, que o aluguel referente de dezembro de 2022 da Americanas entrou como dívida da varejista, que é locatária do FII e responsável por 57,9% de sua receita mensal com dividendos.

As 20 maiores quedas do IFIX em janeiro

Segundo a plataforma de dados TradeMap, entre as 20 maiores quedas do IFIX em janeiro, quatro fundos de logística puxam a lista, seguidos por cinco de lajes corporativas e cinco híbridos. O fundo MAXR11 não faz parte da carteira do IFIX, e por isso, não aparece no levantamento. Veja abaixo:

Fundos com maiores baixas do IFIXCódigoTipo de fundoRetorno
janeiro/2023
Tordesilhas Ei FII-UnicaTORD11Outros-24,63
Versalhes Recebiveis Imobiliarios – FI ImobiliarioVSLH11Recebíveis-22,06
Rbr Log FI-UnicaRBRL11Híbrido-13,13
Js Real Estate Multigestao FIIJSRE11Híbrido-11,25
Vinci Imoveis Urbanos FundoVIUR11Outros-10,42
Santander Renda de Alugueis Fu-UnicaSARE11Híbrido-10,41
Brazilian Graveyard FII-UnicaCARE11Lajes Corporativas-9,93
Ggr Covepi Renda FIIGGRC11Logística-9,60
Hsi Logística FI ImobiliárioHSLG11Logística-8,90
FII Vbi Prime Properties-UnicaPVBI11Lajes Corporativas-8,78
FII Riza Terrax-Classe UnRZTR11Híbrido-8,71
Bluemacaw Renda+ Fof Fundo de -UnicaBLMR11Recebíveis-8,24
Hedge Office Income Fundo de I-UnicaHOFC11Lajes Corporativas-8,02
FII Xp LogXPLG11Logística-7,36
Vinci Offices FII-UnicaVINO11Híbrido-7,26
CSHG Real Estate FII-UnicaHGRE11Lajes Corporativas-6,67
FI Imobiliario Rio BRRCRB11Lajes Corporativas-6,07
Capitania Reit Fof – FII-UnicaCPFF11Recebíveis-6,00
FII de Cri Integral Brei-UnicaIBCR11Recebíveis-5,87
FII Vinci Logistica-UnicaVILG11Logística-5,72

GGRC11: a maior queda entre os FIIs de logística

Entre os fundos de logística, o que apresentou a maior queda em janeiro (-9,6%), segundo o levantamento, foi o FII GGR Covepi Renda FII (GGRC11), da gestora independente Zagros Capital. Segundo a lâmina do fundo, 100% dos contratos são atípicos, e dos 18 galpões logísticos espalhados pelo país, três estão locados para a Ambev(SC, SP, RS) e um para a Americanas (MG). A vacância do fundo até o momento está zerada.

No último relatório da gestão publicado em dezembro, o fundo disse que 2022 foi extremamente desafiador para o mercado imobiliário e para a indústria de FIIs, especialmente para os fundos de tijolo. Escalada da inflação e aumento da taxa de juros fizeram com que o setor enfrentasse um cenário de custos elevados, liquidez reduzida e perda de atratividade para investimentos de renda fixa.

“Além das questões econômicas, tivemos instabilidades políticas, com mudança de governo e incertezas. No lado do fundo, a gestão enfrentou desafios no portfólio, com locatários ainda impactados pela crise de covid-19 e com dificuldade em absorver a correção dos contratos”, diz documento que aponta que 92,9% dos contratos do fundo são reajustados pelo IPCA.

FIIs de logística

No entanto, os mais de 103 mil cotistas do GGRC11 (e nem o próprio fundo) contavam com o rombo fiscal descoberto por Sergio Rial, ex-CEO da Americanas.

O comércio varejista representa 25% do portfólio, sendo o contrato com a Americanas maior do que os três contratos fechados com Ambev. O galpão em Uberlândia (MG), que vence em setembro de 2027, tem um valor mensal de R$ 1,895 milhão. Para base de comparação, os três imóveis alugados para a Ambev arrecadam – juntos – mensalmente o montante de R$ 1,452 milhão.

A área locada para a varejista é de 89.187 metros quadrados, enquanto que os três galpões para locados para a Ambev acumulam uma área de 32.330 metros quadrados.

Quanto aos demais fundos de logística que operaram no negativo em janeiro, apenas o Xp Log(XPLG11)tem exposição à varejista. O FII, que tem 9% da sua área bruta alugada para a B2W (que era o braço digital da Americanas, porém, as operações já foram fundidas com a Lojas Americanas), acumulou queda de 7,36% no período. Já HSI Logística FI Imobiliário (HSLG11)eFII Vinci Logistica-Unica (VILG11)acumularam queda de 8,9% e 5,7%, respectivamente.

Segundo o professor e analista de fundos imobiliários, Marcos Baroni, este movimento de baixa nas cotações de alguns FIIs expostos a varejista não afeta o investidor focado no longo prazo, uma vez que os fundamentos destes fundos não foram alterados.

“As notícias sobre as decisões judiciais sobre a Americanas geram desconforto sim, causam ruído, o que justifica a queda nas cotações e nos rendimentos. Mas para o investidor de longo prazo, isso faz parte do processo entre locatário e locador. A partir do momento que você tem um ativo exposto a vários riscos, é normal que tenha impacto.”

Professor baroni

Baroni ressalta que uma carteira de fundos imobiliários diversificada entre diversos setores mitiga os impactos negativos, e sendo assim, o investidor bem alocado acaba tendo menores preocupações.

“As oscilações são normais. Numa carteira de FIIs é normal que eventos aconteçam no meio do caminho. Mas o ativo imobiliário é que deve ser sempre a referência do investidor”.

Mercado precificou crise da Americanas?

Para Gabriel Barbosa, gestor da TRX, o mercado precificou como o pior cenário o caso Americanas, o que impactou a cotação dos fundos expostos a varejista.

“O pior cenário já está na mesa, e esses FIIs de logística já ficaram mais barato do que deveriam. Se o imóvel é bom, você simplesmente loca ele para um inquilino bom e despeja o ruim. Por mais que pela lei de recuperações judiciais a Americanas fique “protegida”, isso se refere apenas aos atrasados [alugueis] e não aos novos”.

O analista acredita que há um exagero do mercado em pesar a mão no preço dos fundos, haja vista que os fundamentos destes não mudaram.

“O imóvel tem um valor, custa construir, custa o terreno, e o caso [Americanas] não impacta o valor do ativo. O mercado está cobrando caro dos FIIs, o que não faz sentido”.

Gabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS

Já para José Falcão, analista de fundos imobiliários na NuInvest, os fundos expostos a Americanas possuem um risco real de inadimplência e o impacto no valor da cota deve ser proporcional a perda de receita – o que pode reduzir temporariamente o rendimento distribuído.

“Se o rendimento por cota fica menos atrativo, a cota recua até um nível que compense novamente o investidor adquirir por um preço o qual a receita menor sobre um preço menor também compense em termos de rentabilidade e risco”

josé falcão, analista da nuinvest

Falcão reitera que outro impacto que pode acontecer é um recuo do preço em relação ao valor patrimonial, já que o investidor d FII “costuma olhar apenas para rendimento no curto prazo e ignora o valor patrimonial dos imóveis em detrimento do yield”.

Lajes corporativas também seguem penalizadas

Os FIIs de lajes corporativas, afetados pela pandemia e o esvaziamento dos escritórios com o trabalho híbrido – seguem penalizados apesar da virada do ano. Os fundos Brazilian Graveyard FII-Unica (CARE11), FII Vbi Prime Properties-Unica (PVBI11), Hedge Office Income Fundo (HOFC11), CSHG Real Estate FII-Unica (HGRE11)e FI Imobiliario Rio BR (RCRB11) registraram as maiores perdas da categoria no IFIX.

A modalidade, que é muito ligada a perspectiva econômica, ainda segue sem um “rumo” definido, uma vez que as empresas que alugam escritórios em prédios corporativos não sinalizaram retomar as locação aos níveis pré-pandêmicos.

“O primeiro semestre deve ser difícil. O novo governo está prometendo um novo arcabouço fiscal nesse primeiro semestre, e até essa proposta for definida, o mercado deve ficar volátil, em especial o de juros. O investidor acaba preferindo ficar em renda fixa do que em variável, logo, os fundos imobiliários ficam mais sensíveis a notícias negativas o que influencia nas cotações”, reitera Barbosa.

Fundos de papel serão bola da vez em 2023?

O especialista acredita que o ano será desafiador para os fundos de tijolo e positivo para os de papel, que estão descontados e a taxa de juros e inflação em alta favorece o retorno dos CRIs.

De 20 fundos imobiliários do IFIX com os maiores retornos em janeiro, 13 são FIIs de recebíveis (FIIs de papel). Nenhum fundo de logística aparece no ranking.

Veja abaixo levantamento com os 20 maiores retornos do IFIX em janeiro:

FundoCódigoTipo de fundoRetorno janeiro/2023
Banestes Recebiveis Imobiliari-UnicaBCRI11Recebíveis5,28
Riza Akin Fundo de Investiment-UnicaRZAK11Recebíveis5,26
FI Imobiliario BariguBARI11Recebíveis5,18
Merito Desenvolvimento Imobiliario FIIMFII11Híbrido5,01
Tellus Properties FIITEPP11Lajes Corporativas3,74
FII Agencias CaixaRBVA11Agências3,68
Cartesia Recebiveis Imobiliari-UnicaCACR11Híbrido3,59
Atrio Reit Recebiveis FII-UnicaARRI11Recebíveis3,25
FII Vbi Cri-UnicaCVBI11Recebíveis3,17
Kinea Securities Fundo de Inve-1KNSC11Recebíveis2,83
BB Progressivo II FIIBBPO11Híbrido2,62
Habitat II – FIIHABT11Recebíveis2,45
FII Xp PropertiesXPPR11Híbrido2,32
Xp Malls FI-UnicaXPML11Shoppings2,20
Devant Recebiveis Imobiliarios-UnicaDEVA11Recebíveis2,07
FI Imobiliario Brasil Plural A-UnicaBPFF11Recebíveis1,92
Kinea Rendimentos Imobiliarios-UKNCR11Recebíveis1,70
Polo Cred Imob FII-UnicaPORD11Recebíveis1,63
Hsi Ativos Financeiros – FII-UnicaHSAF11Recebíveis1,60
Maxi Renda FII-UnicaMXRF11Recebíveis1,60

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